マレーシアの短期民泊(Airbnb等)を取り巻く規制は、2018年のクアラルンプール(DBKL)による届出制度導入以降、大きく発展してきました。投資用物件の運用方針を考える上でも重要なテーマのため、2026年時点の状況を整理します。
2018年当時: DBKLによる届出制度の始まり
2018年、クアラルンプール市当局(DBKL)は、Airbnb・HomeAway・ibilikなどのプラットフォームを通じて短期民泊サービスを提供するすべてのオーナー(外国人含む)に対し、DBKLへの届出を義務付けました。届出は無料でしたが、当時は「まず無料登録を求め、後から課税してくるのではないか」という国民の反発の声も大きく上がりました。
2026年時点: 全国的な規制枠組みへ発展
マンション管理組合(MC/JMB)による規制権限の強化
2025年には控訴院(Court of Appeal)が、管理組合(Management Corporation)や共同管理機構(Joint Management Body)が正式に採択した内部規則(By-laws)に基づき、区分所有者に対して短期(日単位・週単位)の賃貸を制限・禁止する権限を持つことを認める判決を下しました。これにより、たとえ地元当局が短期民泊を容認しているエリアであっても、コンドミニアムの管理組合が独自にAirbnb運用を禁止しているケースでは、そのルールに従う必要がある点が明確になっています。投資用物件を検討する際は、自治体の規制だけでなく、対象物件の管理組合規則も必ず確認する必要があります。
投資判断における留意点
短期民泊による高利回りを見込んで物件購入を検討する場合、以下の点を事前に確認することが重要です。まず対象州・自治体の最新の届出・許可要件、次に対象コンドミニアムの管理組合規則(短期賃貸の可否)、そして今後導入される全国的なSTRA制度による営業許可・保険加入義務等の新たな要件です。規制環境が流動的な分野であるため、購入前に現地の不動産エージェント・弁護士に最新状況を確認することを強くおすすめします。特にコンドミニアムの管理組合規則は物件ごとに大きく異なるため、購入前に必ず対象物件のByelawsを取り寄せて確認することをおすすめします。
まとめ
2018年の届出制度導入から数年を経て、マレーシアの短期民泊規制は「地方自治体の届出」から「管理組合の規制権限」「全国的な許可制度」へと重層的に発展してきています。短期民泊での運用を前提に不動産投資を検討する場合は、この規制の多層構造を理解した上で、最新の法制度動向を継続的にウォッチしていく必要があります。
近隣トラブルへの配慮も重要
短期民泊はゲストの入れ替わりが頻繁なため、騒音・ゴミ出しルール違反・共用部の利用マナーなどをめぐって近隣住民とのトラブルに発展するケースも報告されています。物件を運用する場合は、チェックイン時のルール説明を丁寧に行い、近隣への配慮を徹底することがクレーム防止につながります。
州によって温度差がある点にも注意
短期民泊への規制姿勢は州・自治体によって温度差があり、観光業への依存度が高いエリアでは比較的容認的な運用がされている一方、住宅地としての性格が強いエリアでは規制が厳しい傾向があります。物件を検討する際は、全国一律のルールを前提にせず、対象エリアの実情を個別に確認することが欠かせません。
今後のSTRA制度で想定される要件
構築が進められているSTRA制度では、短期民泊事業者に対して、地方自治体からの営業許可取得に加え、宿泊施設としての保険加入、火災・安全基準への適合、そして近隣住民への配慮(騒音・ゴミ出し等)に関するガイドライン順守が求められる見込みです。既に一部の自治体では、短期民泊物件に対して通常の住宅用とは異なる評価税(Assessment Tax)率を適用する動きも出てきており、収益シミュレーションの際はこうした追加コストも織り込んでおく必要があります。
短期民泊としての運用を前提に物件を購入する場合は、当該物件が将来的に長期賃貸・自己使用に切り替えても収支が成立するか、という視点でのシミュレーションもしておくと、規制強化による方針転換にも柔軟に対応しやすくなります。
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