【マレーシア】賃貸契約書（Tenancy agreement）作成費が不動産屋から請求された？！～法的に問題ないの？支払うべきなの？～

皆さんこんにちは。KOKONATSです。
お元気でしょうか？

マレーシアに移住してきた人の大半は、住む場所を決める時には「賃貸」という選択肢を選択されると思います。以前のブログでは、賃貸契約書（Tenancy agreement）の記載内容で起こりえるトラブルを特集しましたが、今回は賃貸契約書の「作成」時に頻発するトラブルについて特集したいと思います。

①賃貸物件契約の流れ

さて、まずは賃貸契約をする際の流れをざっくり復習するところから始めたいと思います。
①物件をネットで調べる
Mudah.comや、property guru、ipropertyが有名なウェブサイトですね。
②ネットに掲載してある担当不動産屋に連絡する
③内覧日を調整する
④物件が気に入れば価格交渉・条件交渉
Web掲載価格からRM100－200/月ほど価格交渉できることが多いですね。破損個所の修理の依頼や新しい家具の導入に関しても交渉可能です。
⑤口頭にて契約同意、デポジット入金
⑥不動産屋にて賃貸契約書を手配
⑦オーナー・借り手、双方にてサイン
⑧不動産屋にて印紙税を支払い契約書を有効化をする
このプロセスにより、契約書が法的に有効になります
⑨不動産屋より印紙税スタンプ付きの契約書（オーナー、借り手各1通ずつ）が渡される

②賃貸物件を契約する際のトラブル事例

上記の流れでご説明した通り、物件の内覧が済み、物件を実際に借りるという段階になると「賃貸契約書（Tenancy agreement）」が必要になります。法的に有効になる書面なので、オーナー側と借り手にトラブルが生じた場合にはこの書類に基づいて判断が下されることになります。非常に大切な書類ですね！
多くの場合は、不動産屋が物件を仲介することになるので、不動産屋がオーナーに代わってこの書類を手配します。（後述しますが本来は不動産屋ではなく、オーナーか賃貸契約者が用意しなくてはいけない書類です）

筆者もこれまで多くの物件を下見・契約を行ってきましたが、地元の慣習で支払い不要な金額が徴収されていることがよくあります。

一例として筆者が賃貸契約したMコンドミニアムを取り上げます。
当初の請求費用としてはSecurity Deposit　2か月、Utility Depositが半か月、初月の賃貸料金でした。
が・・・ここからが注目！！
このB社ですが「賃貸契約書にサインした「後」になって、違和感のある言葉を口にし始めました。
「Tenancy agreementの作成代として別途RM400が必要だ」

賃貸契約の前に渡された「Letter OF Offer To Rent」の内容を確認しましたが、賃貸契約書の代行手数料に関しては一言も述べられていません。

地元の友人に聞いても、地元の風習は「賃貸契約書は口頭で請求されることが多い」ということでした。

そこで、筆者は真相を追及するべく調査してみることにしました。

③賃貸契約書の闇を地元の弁護士に相談してみた

今回相談したのは、地元で弊社とも接点がある弁護士C事務所と弁護士M事務所です。
「地元の不動産屋にTenancy agreementの作成費用がRM４００と言われているんだけど、本当に支払う義務はあるのでしょうか？」と聞いてみました。

結果：「両方とも回答はNo。これは法律を遵守していないから支払う必要はない」という回答でした。
驚きですよね。
理由としては、「Tenancy agreement」は通常貸し手と借り手のどちらかが作成すべき書類、かつ、作成を弁護士に依頼する場合は不動産屋が発注する資格がないとのことでした。

驚きの内容としては、コンドミニアム程度の（小さい）契約であれば、自分たちで契約書の内容を書き、自分たちで締結しても法的には全く問題ないとのことでした。そう、マレーシアでは住宅の賃貸時に賃貸契約書を弁護士に作ってもらうかは任意です。

地元では、なぜ弁護士作成の賃貸契約書（Tenancy Agreement）で契約を取りまとめることが多いのか？
回答：オフィスなどの企業間の締結では弁護士によって作成されることが義務付けられているため、だそうです。企業間取引と民間取引を区別できていないオーナーさんが多いのかもしれないですね。

④賃貸契約書の作成方法は？

ここで、あなたからこんな質問が出ると思います。
では、「どうやって自分で賃貸契約書を作ればいいんでしょうか・・・・」

素人だとどういった内容で賃貸契約書を新規作成すればよいのか全く分からないわけです。また日本から初めて渡航された方はひな型的なものもお持ちでないと思います。

そう、もしオーナーまたは借り手が「Tenancy agreement」の作成方法を知らない場合は以下の3通りで対処するしかないわけです。

①Tenancy Agreementのひな型がないので、不動産会社に依頼する
②Tenancy Agreementのひな型がないので、弁護士に依頼する
③Tenancy Agreementのひな型がないので、自分で作成する

それぞれのメリットとデメリットを解説していきます。

賃貸契約書のひな型がないので、不動産会社に依頼する

前述したとおり、不動産会社には賃貸契約書を作成する権限はありません。不動産エージェントに利益が発生するので当然のようにこちらの方法で契約を巻くように圧力をかけて来ます。

なぜ不動産経由で賃貸契約書の発行を手配できるのか？
実は非常にグレーなやり方で利益を出しています。不動産会社には弁護士に作成してもらった賃貸契約書のひな型サンプルがあるわけです。そのひな型をコピーして使いまわし、「作成代」としてお客さんからお金を巻き上げているという構図です。ただ、不動産会社も自社で発行してはならないという部分があり法律的にグレーなので、領収書を出すことは絶対にありません。

請求額が「お手頃価格」であれば不動産屋の「言い値」で賃貸契約を完了させてしまうのも問題ないかと思います。というのも、オーナーとの関係も大事であるため、風習に逆らわずに行動することも後々の交渉で優位になる可能性があるからです。

「お手頃価格」というのは、下記の情報から算出できます。

①印紙税＋②不動産の手数料

①印紙税＝(年間賃貸料-2400)÷250 x 下記の「額」

入居期間	額
1年以内	RM1
1年から3年	RM2
3年以降	RM4

例えば、RM1500/月の物件を1年契約するとします。
その場合の印紙税は約 RM62です。

どの不動産屋が対応しても該当の印紙代は必ず必要になります。（自分で対応したとしても同額です）最低限の価格と覚えておくといいかもしれません。

②こちらは地元の不動産屋が提示する「手数料」のマーケット価格です。

月間賃貸料	平均手数料
< RM1,000	RM100
> RM1,000 ～ RM1,999	RM150
> RM2,000 ～ RM3,000	RM200
> RM3,000 ～ RM4,000	RM250
> RM4,000	RM300

先ほどご説明した月間RM１５００の物件だとすると、マーケットプライスはRM150が手数料ということになりますね。

よって、RM１５００程度の物件で、RM210 程度の「作成費」であれば波風を立てずにそのまま支払ってしまう方法もありだと個人的には思います。

賃貸契約書のひな型がないので、弁護士に依頼する

あえて弁護士に賃貸契約書の作成を依頼するケースはごく稀かと思います。
マーケットの相場はＲＭ500程度とのことです。
参考までにどうぞ！

賃貸契約書のひな型がないので、自分で作成する

前述したように、不動産会社は賃貸契約書の作成費用で利益を出しています。
こちらが日本人だと分かると、マーケット平均額以上の価格を吹っかけてくる場合も多くあります。

では、どのような交渉術を使えばいいのでしょうか？
不動産屋と言い合いになっては意味が無いので、丁重に話し合いを進める必要があります。

まずは「Tenancy agreement」の支払い先の弁護士、「Tenancy agreement」の作成費用のブレイクダウンを記載した請求書を「書面」で作ってもらえるように依頼してみるのはどうでしょうか？

もし本当に「弁護士」費用を支払っているのであれば、、、ですが、賃貸契約書のひな型をコピペしているので（法に順守するため）請求書や領収書なんか作れないという反応が戻ってきます。

その回答が来たらこちらに主導権が発生します。「であれば自分で作成しますので、オーナーに聞いてください」というのです。

問題ないという回答が戻ってきたら、自分で作成を開始します。

「賃貸契約書」を自分で作る方法ですが以外と簡単です。
まずは、こちらからTA sampleをダウンロードしてみてください。

次に、自分とオーナーの必要箇所を全て記入します。
オーナーに原案を送付して、内容を確認してもらうようにしましょう。

さて、双方の合意が取れたら原本を2通送り、オーナーにサインをもらいます。
もしくはＰＤＦで送付してオンラインでサインをもらうことも問題ありません。サイン完了済のＰＤＦを２通印刷しても法的には問題ないようです。
次に、契約を有効化するには印紙税を購入する必要があります。
場所はＬＨＤＮと呼ばれる施設です。

クアラルンプール内で一か所ご紹介したいと思います。