【塀の位置で描かない】セットバックが必要な敷地の外観パースで確認したい5つのポイント｜「今の塀のライン」が図面と食い違う理由

たとえば、こんなやり取りがあり得ます。
「今ある塀のラインに合わせて、敷地の手前まで描いてください。」
「でも、前の道は狭いので、建て替えのときに道路側へ下がる必要があるかもしれない。」

幅員4m未満の道に面した敷地では、建築基準法の規定によって、道路の境界線とみなされる線まで敷地が下がる(後退する、いわゆるセットバック)ことがあります。現況の塀や門の位置と、建て替え後の敷地の線が一致しないことがあるため、外観パースの手前側の見え方が、図面とずれる原因になり得ます。

この記事では、道路に面した敷地で外観パースを依頼するときに確認したい5つのポイントを、e-Gov法令検索の建築基準法(第42条、第43条)・建築基準法施行令(第2条)と、自治体が公開している案内をもとに整理します。後退が必要かどうか、どこまで下がるかを判断するのは設計者と特定行政庁(自治体の建築指導の窓口)です。ここでは「パースの依頼文に何を書いておくか」に絞ります。

条文や自治体ページに書かれていることと、筆者の見立てやパース依頼上の助言は、文を分けて書きます。後者には「筆者の見立て」と添えます。条文は要旨を言い換えており、実際の規定や取り扱いは、原文と各自治体の案内でご確認ください。

① 「道路の中心線から2m」で線が引き直されることがある

建築基準法第42条第2項は、都市計画区域などに指定された時点で、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものを、道路とみなすと定めています。この場合、道の中心線から水平距離2m(第1項の6m区域として指定された区域内では、原則3m。特定行政庁が支障がないと認める場合は2m)の線が、その道路の境界線とみなされます。道が中心線から2m未満の距離でがけ地や川、線路敷地などに沿う場合は、その側の境界線から道の側へ4mの線が基準になる、という別の書き方もあります。

第3項には、土地の状況によりやむを得ない場合に、特定行政庁が中心線からの距離を1.35m以上2m未満の範囲で別に指定できる、という規定もあります。つまり「2m」は多くの場合の目安であり、すべての道に当てはまる固定値ではありません。

次の図は、考え方を示すための仮の数値です。現況の道の幅員を3m、後退の距離を中心線から2mとした場合、敷地側の境界線とみなされる線は、現況の塀の位置より0.5m道路から離れた位置になります。

ここからは筆者の見立てです。パースの依頼文には、「前面道路は幅員4m未満か」「後退の対象になるか」を、設計側から一言添えてもらうと安心です。分からないときは「未確認」と書くだけでも、制作側が後から質問するきっかけになります。

② 今ある塀・門の位置は、建て替え後の線とは限らない

福島県伊達市の案内は、幅員1.8m以上4m未満の道路に接する敷地では、建築物や門・へい等を道路中心線から2m後退させて築造する必要があると説明しています。同じページには、門・へい等を設置する場合の届出の様式も案内されています。なお、建築基準法第2条第一号は、建築物の定義に「これに附属する門若しくは塀」を含めています。

ここからは筆者の見立てです。現況写真に写っている塀や門は、あくまで「今ある」位置です。建て替えや改修の計画では、後退した線に合わせて新設される場合があります。

ここからは筆者の見立てです。現況写真をもとに敷地の手前側(塀・門・駐車スペース)を描くと、図面の配置図とは違う位置に見えてしまうことがあります。「塀・門は図面の配置図の位置を正とするか、現況写真の位置のままにするか」を、依頼文に書いておくと食い違いを減らせます。リノベーションの現況を扱う依頼では、別記事「リノベーションのビフォーアフターパースを依頼する前に確認したい5つのこと」も参考になります。

③ 後退部分は、敷地面積に算入されない取り扱いがある

建築基準法施行令第2条第1項第一号は、敷地面積を「敷地の水平投影面積による」とし、ただし書で、法第42条第2項などの規定で道路の境界線とみなされる線と道との間の部分の敷地は、算入しないと定めています。

後退した部分が敷地面積に入らないということは、同じ敷地でも、建物の大きさを決める計算の元になる面積が小さくなる場合があるということです。建ぺい率や容積率は、設計側が計算して確認する領域です。

ここからは筆者の見立てです。パースの建物のボリュームは、設計で確定した図面を正として描くのが前提です。「敷地が広く見えるように」と、後退した線の外側まで敷地として描いたり、建物を道路側に寄せたりすると、図面とのずれの原因になります。依頼文に、後退後の敷地の線が分かる配置図を添えると、制作側が迷いません。

④ 敷地の入口は、道路に接する幅を図面どおりに描く

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地が、道路(自動車のみの交通の用に供する道路などを除く)に2m以上接しなければならないと定めています。第2項には、一定の条件を満たし、特定行政庁が認めた場合の適用除外があり、第3項では、特殊建築物、階数が3以上の建築物、延べ面積が1,000平方メートルを超える建築物など、原文に挙げられた建築物について、地方公共団体が条例で、敷地が接しなければならない道路の幅員や、道路に接する部分の長さなどの制限を付け加えられるとされています。

つまり、敷地の入口にあたる部分の幅や、道路との接し方は、計画ごとに確認される重要な情報です。

ここからは筆者の見立てです。細い通路状の入口が奥の敷地につながる形(旗竿状)の敷地では、パースの画角や構図を優先して、入口の幅を広めに描いたり、通路部分を省略したりすると、実際の敷地の印象と大きく変わります。出入口や駐車スペースの幅も含めて、図面の寸法を正として描くと、施主や関係者に見せたときの誤解を防げます。駐車場まわりの確認点は、別記事「駐車場のある外観パースで確認したい5つのこと」にもまとめています。

⑤ 後退した部分の扱いは、自治体との協議や確認が必要になる場合がある

福島県いわき市の案内は、建物や門・塀等を新築したり増改築したりする場合に、道路の中心線から2mの道路後退を義務付けていると説明しています。後退した土地は、市の事業の対象になる場合は売渡しか寄付(譲与)の手続きに進みますが、対象は都市計画で定める市街化区域内の市道に限られ、手続きは協議書の提出を伴います。同ページには、後退部分に擁壁や植栽を設けてよいか、敷地面積に算入されるかは書かれていません。伊達市の案内は、後退用地について寄附または売買の協議を行うと説明し、門・へい等を設置するときの届出の様式を示しています。こちらも、敷地面積への算入は書かれていません。

つまり、後退した部分の扱いには、条文に加えて、自治体の手続きや個別の協議が関わる部分があります。後退部分の擁壁や植栽などを何まで認めるかは、2つの案内からは読み取れないため、計画する自治体の窓口に確認が必要です。

ここからは筆者の見立てです。後退部分に、植栽やプランター、置き看板、駐車した車などを描き込むと、実際には認められない使い方に見える可能性があります。後退線の内側(道路側)には、何も置かずに描くのか、図面にあるものだけを描くのか、設計側に確認してから依頼文に書いておくと安全です。

5つのポイントを、確認することと、パース依頼で伝えることに対応させると、次の表のとおりです。

依頼文に書く情報は、前面道路の幅員と後退の有無、塀・門の位置、後退後の敷地の線、入口の寸法、後退部分に描くものの5点です。

必要な資料の全体像は、別記事「建築パースに必要な資料と渡し方7項目」にまとめています。「手前の道路まわりもきれいに見せて」という一言は、塀・門は図面どおりか、後退部分に何を描いてよいか、道路や隣地の見せ方はカメラの位置や画角で調整してよいか、の3つに分けて伝えると、制作側に伝わりやすい指示になります。