【建蔽率と容積率の数字を先に】建物のボリュームを外観パースで確認したい5つのポイント｜「もう1階高く」と面積の食い違い

たとえば、こんな食い違いがあり得ます。
「もう1階分高くして、ボリューム感のある建物に見せたい。」
「でも、面積表を見ると、延べ面積はもう上限ぎりぎりなんだよな。」

外観パースで、建物の高さや大きさは第一印象を決めます。階数を増やす、1階を広げる、といった変更は、絵の上では一言で済みます。ただ、その裏には敷地面積に対する面積の割合の上限が関わっていて、パースの制作側からは見えません。面積表の数字を知らないまま描くと、図面と見た目の食い違いが大きくなります。逆に言えば、数字を先に共有しておけば、ボリュームの相談は短く済みます。

この記事では、建蔽率・容積率を軸に、建物のボリュームを外観パースで確認したい5つのポイントを、建築基準法と同法施行令の条文をもとに整理します。適用の有無や適合の判断は、設計者と確認申請先の領域です。ここでは「パースの依頼文に何を書いておくか」に絞ります。

① 建蔽率と容積率は、別の割合で決まる

建築基準法第53条第1項は、建築面積の敷地面積に対する割合を建蔽率とし、地域ごとに定められた数値を超えてはならないとしています。同第52条第1項は、延べ面積の敷地面積に対する割合を容積率とし、こちらも地域ごとの数値以下とするよう定めています。上限の数値は、条文の各号に範囲が書かれていて、そのうちどれを使うかは都市計画などで定められます(たとえば商業地域の建蔽率は、第53条第1項第四号で10分の8とされています)。

面積の数え方は、建築基準法施行令第2条第1項に定められています。敷地面積は敷地の水平投影面積です(第一号)。建築面積は外壁またはこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(第二号。軒やひさしなどが外壁の中心線から1メートル以上突き出る場合の扱いも同号に定められています)、床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積(第三号)、延べ面積は各階の床面積の合計(第四号)です。第一号には、法第42条第2項などで道路境界線とみなされる線と道との間の部分は敷地面積に算入しない、という定めもあります。

ここからは筆者の見立てです。「もっと大きく見せたい」という要望には、平面を広げる(建蔽率に関わり、延べ面積も増えるので容積率にも関わります)と、階数を増やす(容積率に関わります)の2通りがあります。依頼文では、どちらの意味での「大きく」なのかを分けて書くと、制作側が迷いません。

② 建蔽率は、敷地の何割まで建てられるかの話

法第53条第2項は、敷地が建蔽率の異なる2つ以上の地域にまたがる場合、各地域の限度に、その地域にある敷地の面積の割合を乗じたものの合計以下とするよう定めています。また、同条第3項は、防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等といった一定の建築物や、街区の角にある敷地などで特定行政庁が指定するものの内にある建築物について、数値に10分の1(両方に当たるときは10分の2)を加えるとしています。なお、建蔽率の限度が10分の8とされている地域は、この防火地域の部分(同項第一号)の対象から除かれています。どの緩和に当たるかは、設計者と確認申請先が判断する領域です。

数字の置き方の例です(仮の数値)。敷地面積200平方メートルで建蔽率の上限が10分の6なら、建築面積は120平方メートルまでです。計画の建築面積が100平方メートルなら、建蔽率は50パーセントで、上限の範囲に収まります。敷地面積から建築面積を引いた100平方メートルが、おおよそ建物の外に残る部分の目安です(軒の扱いなどで実際の建物の足跡とは一致しないことがあります)。

ここからは筆者の見立てです。外観パースで駐車場、アプローチ、植栽、サービスヤードを描きたいときは、建物の外に残る面積がどれだけあるかが描ける量を決めます。軒やひさしを建築面積にどう数えるかは、別記事「軒・ひさしの出を描くときに確認したい5つのポイント」にまとめています。

③ 容積率は、基本は階数と各階の広さの掛け算で決まる

容積率は延べ面積÷敷地面積なので、各階の床面積と階数で決まります。先ほどの仮の敷地(200平方メートル)で、各階100平方メートルの建物を3階建てにすると延べ面積は300平方メートル、容積率は150パーセントです。容積率の上限が200パーセントの場合、4階建て(400平方メートル)でちょうど上限に達し、5階建て(500平方メートル、250パーセント)は上限を超えます。

もう一つ、前面道路の幅員が関わります。法第52条第2項は、前面道路(2つ以上あるときは幅員が最大のもの)の幅員が12メートル未満の建築物について、その幅員のメートルの数値に、地域に応じた数値を乗じたもの以下とするよう定めています。乗じる数値は、第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域では10分の4です。第一種・第二種中高層住居専用地域と第一種・第二種・準住居地域でも10分の4で、特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では10分の6です。それ以外(近隣商業、商業、準工業、工業、工業専用、用途地域の指定のない区域など)は10分の6で、指定区域では10分の4または10分の8のうち特定行政庁が定めるものとされています。

仮の例です。特定行政庁の指定区域ではない第一種住居地域で、都市計画の容積率が300パーセント、前面道路の幅員が6メートルなら、6×0.4=2.4で240パーセントです。条文上は両方の制限を満たす必要があるため、小さいほうの240パーセントが上限になります。前面道路が4メートルなら4×0.4=1.6で160パーセントです。

ここからは筆者の見立てです。前面道路が狭い敷地ほど、パースで階数や高さを盛る相談は慎重にしたほうが安全です。依頼文には前面道路の幅員を添えてください。法第42条第2項などで道路境界線とみなされる線まで後退した部分は敷地面積に算入されない(施行令第2条第1項第一号)ため、容積率の計算の分母も変わります。この点は、別記事「セットバックが必要な敷地の外観パースで確認したい5つのポイント」で扱っています。

④ 見えているのに延べ面積に入らない部分がある

延べ面積の計算では、一定の部分が算入されません。以下はその代表例で、このほかにも算入されない部分の規定があります。施行令第2条第1項第四号ただし書と同条第3項は、自動車車庫その他の専ら自動車または自転車の停留・駐車のための施設(誘導車路、操車場所、乗降場を含む)の部分を、敷地内の建築物の各階の床面積の合計の5分の1を限度に算入しないとしています。備蓄倉庫と蓄電池設置部分は50分の1、自家発電設備設置部分、貯水槽設置部分、宅配ボックス設置部分は100分の1が、それぞれ限度です。

法第52条第6項は、これとは別に、政令で定める昇降機の昇降路の部分と、共同住宅や老人ホーム等の共用の廊下または階段の部分の床面積も、延べ面積に算入しないとしています。

仮の例です。各階100平方メートルの4階建て(床面積の合計400平方メートル)の1階に、車庫が30平方メートルあるとします。車庫の限度は400×1/5=80平方メートルなので、30平方メートル全体が延べ面積から除かれ、延べ面積は370平方メートル、容積率は185パーセントです。一方、5階建てにして床面積の合計が500平方メートルになれば、車庫30平方メートルを差し引いても延べ面積は470平方メートル(235パーセント)で、上限が200パーセントの場合は超えます。この例では、車庫があっても、階数は自由に増やせません。

ここからは筆者の見立てです。パースに描く駐車スペースやエレベーター棟、共用廊下は、面積表では扱いが分かれます。駐車スペースの取り方は、別記事「駐車場のある外観パースで確認したい5つのこと」にまとめています。依頼文には「面積に入らない部分の面積」も、別枠で書き添えておくと確実です。

⑤ 面積表を、パースの依頼文に添える

ここまでの数字は、設計図書の面積表にまとまっています。パースの依頼では、次の数字を並べて渡すと、ボリュームの相談が短く済みます。表は、確認すること、根拠、依頼で伝えることの対応です。

面積表の数字を先に渡し、増減する部分は「面積に入る・入らない」まで書き添えるのが、ボリュームの食い違いを防ぐ近道です。

「もう1階高く」という一言は、延べ面積の余裕、前面道路の幅員、面積に入らない部分の3つに分けて伝えると、制作側に伝わりやすい指示になります。必要な資料の全体像は、別記事「建築パースに必要な資料と渡し方7項目」にまとめています。