【高低差のある敷地】外観パースで建物の高さの基準になる「地盤面」を確認する5つのポイント｜「どこから測った高さか」が図面と食い違う理由

たとえば、こんな食い違いがあり得ます。
「立面図に書いてある高さのとおりに、建物を描いてください。」
「でも、この敷地は道路から奥に向かって下がっているんだよな。」

※アイキャッチ画像は解説用のイメージで、実際の制作事例ではありません。

高低差のある敷地では、同じ「高さ10メートル」でも、どこから測った10メートルなのかで、外観の見え方が変わります。建築基準法施行令には、建築物の高さや軒の高さを測る起点となる「地盤面」の考え方が定められており、傾斜地ではこれが見た目の地面の高さと一致しないことがあります。

どこを地盤面とするかは、設計者が判断し、必要に応じて確認申請先で確認される領域です。パースの依頼文に「高さをどこから測った数字か」が書かれていないと、立面図の高さ寸法と見た目が食い違うことがあります。

この記事では、高低差のある敷地の外観パースで確認したい5つのポイントを、e-Gov法令検索の建築基準法施行令第2条の内容をもとに整理し、あわせてパース依頼で押さえたい点を書きます。判断そのものは設計者と確認申請先の領域です。ここでは「パースの依頼文に何を書いておくか」に絞ります。

なお、条文に書かれていることと、筆者の見立てやパース依頼上の助言は、文を分けて書きます。後者は「ここからは筆者の見立てです」と添えます。条文は要旨を言い換えており、実際の規定は必ず原文でご確認ください。屋上の階段室など高さに算入しない部分は、別の記事で扱う論点なので、この記事は「地盤面」に絞っています。

① 「地盤面」は、建物が周囲の地面と接する位置の平均の高さの水平面

施行令第2条第2項は、第1項第二号(建築面積)、第六号(建築物の高さ)、第七号(軒の高さ)に出てくる「地盤面」を、建築物が周囲の地面と接する位置の平均の高さにおける水平面と定めています。

ここからは筆者の見立てです。敷地が平らであれば、地盤面は見た目の地面の高さとほぼ重なって見えます。ところが傾斜地では、地盤面は建物の周囲で一番低い地面でも、一番高い地面でも、道路面でもなく、「接する位置の平均」という、目に見えない仮想の水平面になります。パースを頼む側が「高さはこの図面のとおり」と伝えるときは、その高さが地盤面から測った数字なのかを、設計者に確かめておくと安心です。

② 高低差が3メートルを超える場合は、3メートル以内ごとに区分する

同じ第2項は、建築物が地面と接する位置の高低差が3メートルを超える場合は、その高低差3メートル以内ごとの平均の高さにおける水平面を地盤面とすると定めています。

ここからは筆者の見立てです。この場合、地盤面は1本ではなく、複数になります。図面に複数の線が引かれていたら、それぞれが建物のどの部分に対応するのかを、設計者に確認しておくと、高さの寸法を取り違えにくくなります。

③ 高さと軒の高さは地盤面が起点、一部の規定は道路面が起点

施行令第2条第1項第六号は、建築物の高さは地盤面からの高さによると定めています。ただし書イで、法第56条第1項第1号の規定(道路からの高さの制限)並びに施行令第130条の12および第135条の19の規定による高さの算定については、前面道路の路面の中心からの高さによるとしています(ただし書ロ・ハは屋上部分などの高さへの算入に関する定めで、別記事で扱います)。同項第七号は、軒の高さを、地盤面(施行令第130条の12第1号イの場合には前面道路の路面の中心)から、建築物の小屋組またはこれに代わる横架材を支持する壁、敷桁または柱の上端までの高さとしています。

ここからは筆者の見立てです。起点が違うと、同じ建物でも「高さ」の数字が変わりえます。立面図に書かれた高さが、どの起点で測った数字かが分からないときは、依頼文に「未確認」と書いておくだけでも、制作側が質問するきっかけになります。屋上の階段室などが高さに入るかどうかは、別記事「屋上の階段室・塔屋は高さに入る?外観パースで確認したい5つのポイント」にまとめています。

④ パースでは、見かけの高さと図面の高さを分けて考える

ここからは筆者の見立てです。傾斜地に建つ建物は、谷側から見ると壁が長く見え、山側から見ると低く見えることがあります。これは、地盤面から測った高さとは別の、見え方の問題です。パースを描くときは、どちらの方向から見るのかと、そこから見える壁の高さが図面のどの寸法に対応するのかを、依頼文で分けて書いておくと、食い違いが起きにくくなります。

擁壁(ようへき)や盛土・切土などで、造成の前後で地面の高さが変わる敷地もあります。どの時点の地面を基準にするかは、設計者や確認申請先が判断する領域です。パースの制作側では、完成後の地面を描くのか、現況を描くのかを、依頼文に書いてもらえると助かります。

⑤ 依頼側は、断面図・立面図・高低差が分かる資料を揃える

ここからは筆者の見立てです。高低差のある敷地のパースでは、(1)断面図と立面図、(2)敷地の高低差が分かる測量図、(3)高さの起点(設計者に確認した内容)の3点を揃えて渡すと、制作側が迷いません。必要な資料の全体像は、別記事の依頼前チェックリストにまとめています。

結論として、傾斜地の高さは見た目で判断せず、設計者が確定した起点と数字を依頼文に書くのが基本です。